La parola chiave è PRIMA; si perché crediamo sia fondamentale, per offrire un servizio di qualità, che ogni immobile posto da noi sul mercato corrisponda a dei requisiti importanti.
Indipendentemente dal prezzo proposto, che riguarda una trattativa personale con la proprietà, un immobile per essere vendibile deve innanzitutto avere la conformità urbanistica e dobbiamo saperne la provenienza, che può essere un classico rogito, una donazione, una successione o un testamento.
Oggi approfondiamo la parte riguardante la provenienza. Quando acquisiamo un immobile, al momento dell’incarico in esclusiva, richiediamo copia della documentazione completa, analizzando l’atto di provenienza, la visura storica e tutto ciò che vi è indicato.
Particolare attenzione viene posta quando l’atto di provenienza è una donazione; la donazione era (ed è ancora a volte) una pratica comune di trasferimento di un bene da parte dei genitori ai figli, alternativa alla successione, in modo che i figli potessero già disporre del bene.
Questa pratica richiede attenzione nel controllare quando è stata effettuata e se il donante è ancora in vita o meno; in base alla risposta a queste due domande, si agirà in modi differenti.
Quando si tratta di un immobile proveniente da successione, un aspetto che molti, moltissimi tralasciano (o forse nemmeno ne vengono informati) è l’obbligatorietà della continuità delle trascrizioni, che molto spesso non vengono fatte in fase di successione, ma vengono fuori al momento della vendita. Mi riferisco all’accettazione tacita di eredità, pratica che ha un costo e che non viene evidenziata dalla visura storica, lo può vedere il notaio.
Quando la provenienza è un rogito, oltre a leggerlo bene, è necessario controllare che vi sia coincidenza tra i proprietari e le relative quote, è possibile che al catasto, quindi sulla visura, (non essendo probatorio) vi sia qualche errore.
Per quanto riguarda il testamento, oltre che farlo controllare al notaio ed averne copia autentica, è necessario adottare le indicazioni per il rogito sopra descritto. Il testamento è un argomento abbastanza delicato, confrontarsi con il proprio notaio di fiducia è fondamentale per iniziare a promuovere un immobile in sicurezza.
Oggi approfondiremo la seconda parte dell’argomento “verifiche preliminari”, che riguarda la conformità urbanistica.
Nella visura storica sono indicati, oltre a tutti i passaggi di proprietà, anche le variazioni urbanistiche sull’immobile; se tutto è stato regolarmente dichiarato, tutte le variazioni saranno presenti sulla visura storica e sarà necessario richiedere alla proprietà tutta la documentazione. Esempi sono i lavori di ristrutturazione effettuati negli anni che hanno richiesto una pratica edilizia, un permesso di costruire, una DIA, una SCIA, ecc. Passo importante è la verifica dello stato di fatto e cioè se la planimetria catastale a disposizione corrisponde con l’effettivo stato dei luoghi; ciò ci aiuta a non avere problemi successivamente. Nel caso non ci fosse la conformità, il nostro architetto @alessiazantiarchitetto con cui collaboriamo da molti anni, ci fornisce un’analisi della documentazione ed eventuali soluzioni da adottare.
Elemento indispensabile per immettere un immobile sul mercato, cioè in pubblicità sul nostro sito, sui portali, per poter affiggere un cartello, è avere l’APE, il famoso Attestato di Prestazione Energetica; con i dati catastali, attraverso il CENED, si verifica velocemente la presenza o meno dell’APE e, se disponibile, ne si scarica un far simile dal sito, in attesa di ricevere la copia dalla proprietà o una copia conforme dall’amministratore di condominio. In caso di assenza invece, sempre tramite la nostra @alessiazantiarchitetto – essendo abilitata alla redazione dell’APE dalla Regione Lombardia, in pochi giorni otteniamo l’attestato necessario.
Ora come ultimo argomento, ma non in ordine di importanza, parleremo di un aspetto cruciale, un aspetto che rende un agente immobiliare un professionista o meno, una sorta di spartiacque tra chi è un serio professionista che lavora bene, per il bene dei propri clienti venditori e acquirenti. Stiamo parlando delle visure ipotecarie.
Continuo e continuerò per molto tempo, purtroppo, a sorprendermi di colleghi che non effettuano tale indagine su OGNI singolo immobile PRIMA di immetterlo sul mercato. Per noi agenti immobiliari è indispensabile conoscere l’immobile in tutti i suoi pregi, ma anche in tutti i suoi difetti e poterli correggere possibilmente prima immetterli sul mercato o, se la proprietà fosse impossibilitata a correggerli in anticipo, prima che un acquirente lo venga a scoprire da solo. Credo che ciò metta in estremo imbarazzo l’agente immobiliare, lo metta in una posizione estremamente di sfiducia da parte dell’acquirente (e anche del venditore). Per questo la @cusani10_luxury non immetterà MAI un immobile sul mercato del quale non conosca vita, morte e miracoli e che soprattutto non conoscerà la situazione ipotecaria sia dell’immobile che della proprietà. Effettuiamo costantemente in 3 fasi questo tipo di controlli: prima di immetterlo sul mercato, prima della proposta di acquisto e prima del preliminare; non ho menzionato prima del rogito perché questo è compito del notaio.
